דירת מגורים הינה נכס בעל משמעות רגשית רבה ביותר לכל אחד מבני הזוג ומכירתה עקב משבר גירושין מלווה במשבר ובכאב רב.
מה עושים אם אחד מבני הזוג מעוניין להתגרש ולמכור את הדירה?
הדרך המשפטית לעשות זאת הינה באמצעות תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. את התביעה ניתן להגיש בבית משפט לענייני משפחה או לבית הדין הרבני. החוק קובע כי שותף במקרקעין יכול בכל עת לבקש את מכירתו וחלוקת תמורתו.
איפה כדאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית הדין הרבני או בבית משפט?
השאלה באיזה צד את/ה נמצא. אם אתם מעוניינים שינתן צו למכירת הדירה באופן מהיר או ל"משוך זמן". בבית הדין הרבני נוטים שלא לאשר פירוק שיתוף במקרקעין לפני שהצדדים מתגרשים, וזאת מהסיבה שאם הצדדים עדיין לא בשלים לגירושין וקיים סיכוי לשלום בית, הרי שמכירת הדירה באמצעות צו שיפוטי תסתום את הגולל על מערכת היחסים של בני הזוג. לעומתם בית משפט לענייני משפחה, נותן צו לפירוק שיתוף כמעט מיד לאחר שמוגשת לו בקשה המלווה בנסח טאבו המעיד על רישום הצדדים כבעלים בנכס.
כיצד מתבצע הליך המכירה באמצעות צו שיפוטי?
הפרוצדורה הנוהגת בבתי המשפט הינה כבר בדיון הראשון, להוציא צו המורה על מכירת דירת המגורים. בית המשפט יאפשר לצדדים למכור את הדירה בעצמם, אולם יגביל את זמן המכירה לתקופה קצובה של עד חצי שנה ואם בתום התקופה לא יצליחו למכור את דירת המגורים בעצמם, ממונים עורכי הדין של הצדדים באמצעות צו בית משפט לכונסי נכסים וימכרו את הדירה. בעת מינוי כונס הנכסים בית המשפט ימנה גם שמאי מקרקעין אשר יקבע את מחיר הנכס. השמאי קובע מחיר שוק במכירה רגילה ומחיר מינימום במכירה מהירה על ידי כונס נכסים.כונס הנכסים יפרסם מודעות מכירה ויטפל בעצמו בקונים הפוטנציאליים. בין הקונים הפוטנציאלים עושים התמחרות בצורה הבאה: המעוניין לרכוש את הנכס ישאיר אצל כונס הנכסים הצעה עם מחיר מוצע וכן המחאה בנקאית . כל המציעים יוזמנו לכנס התמחרות בו כל אחד מהם יציע מחיר וההצעה הגבוהה ביותר תתקבל. לאחר שנקבע מי זוכה ברכישת הדירה, כונסי הנכסים יערכו הסכם מכר אותו יביאו לאישורו של בית המשפט. בית המשפט בודק האם תהליך המכירה היה תקין והאם מחיר הדירה תואם את חוות דעת השמאי ורק לאחר מכן הוא יתן את אישורו למכירת הדירה. הכספים הראשונים שיתקבלו ממכירת הדירה יעברו באופן מידי לבנק למשכנתאות לצורך סילוק המשכנתא וכל יתרת הכספים תועבר לחשבון הבנק של כונס הנכסים והוא ישלם מתוכו את שכר הטרחה של השמאי, הכונס, חובות עיריה וכד' על מנת שאפשר יהיה להעביר את הנכס בטאבו על שם הקונה החדש. רק לאחר מכן יקבלו הצדדים את יתרת הסכום אשר תתחלק ביניהם.
האם קיימת כדאיות כלכלית למכירה דרך כונס נכסים?
ממש לא. הליך כינוס הנכסים הינו הליך יקר עבור הלקוחות שכן קיים מצב שבית המשפט יאשר מכירת דירה הרבה פחות מערך השוק שלה ובנוסף שכר הטרחה המשולם לכונסי הנכסים על פיה חוק הינו 2% + מע"מ מכל צד. קיימות עלויות נוספות החלות על הצדדים כגון:חוות דעת שמאי ופרסום מודעה בעיתון. אם קיימת אפשרות כלכלית, עדיף לאחד מבני הזוג לרכוש את מחצית הזכויות של בן הזוג השני, ובכך ייחסכו מיסים. העברת דירת מגורים אגב גירושין, אינה נחשבת לעיסקה במקרקעין ועדיפה משיקולי מס.
