מיסוי מקרקעין

מס עזבון

האם קיים מס עזבון?

מס עזבון חל בישראל בשנים 1960 ועד 1980. התקופה הקובעת למיסוי 31.3.60 עד 31.3.80.

האם ירושה נחשבת כעיסקה במקרקעין?

כיום הורשה אינה נחשבת כמכירה ולכן לא תחוייב במיסוי.

כיצד ניתן להפחית מס עזבון?

במקרים בהם אדם נפטר בשנים בהם חל מס עזבון, ובן זוגו נשאר בחיים לאחר שנת 1980 ניתן להפחית את מס העזבון בטענה לחזקת השיתוף ואז מחצית מהנכס שייך לבן הזוג שנותר בחיים. לשם כך צריך להוכיח שיתוף. במקרה כזה הירושה מוקטנת לכדי 50% ובהתאם לכך גם המס.

ברגע שאישה הולכת לעולמה לא ניתן לטעון לחזקת השיתוף. ניתן לנסות להוציא פסק דין הצהרתי לחזקת השיתוף המשיב לפסק הדין במקרה כזה הוא מס שבח. אם יש ילדים המשיבים הם הילדים.

מיסוי בירושות

האם חובות המנוח על המקרקעין "נופלים" על היורשים?

לעניין היורשים קיימת דחיית מס. כאשר היורשים יבואו למכור את הנכס ועל הנכס קיימים חובות לרשויות ( מס רכוש, מס עזבון, מס שבח, היטל השבחה) הם יצטרכו לסלקם. היורשים נכנסים ל"נעלי" המוריש בעת המכירה.

מהם התנאים לפטור ממס בעת ירושה ?

על פי סעיף 49ב' 5 לחוק מיסוי מקרקעין קיימים 4 תנאים:

א. הדירה התקבלה בירושה

ב. היורש שקיבל את הדירה הוא בן זוג או צאצא (או בן זוג של צאצא) של המוריש.

ג. המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. (גם חלק מדירה נחשב כדירה נוספת)

ד. אילו היה המוריש עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים היה זכאי לפטור ממס.

האם דירת ירושה נחשבת כדירה נוספת לצורך מדרגות מס רכישה?

כן, דירת מגורים שהתקבלה בירושה נחשבת כדירת מגורים נוספת לעניין מס רכישה ועל כן מדרגות מס הרכישה יתחילו ב- 3.5% במקום 0%.

אילו מיסים עלולים לחול על דירה שהתקבלה בירושה?

מס עזבון, מס רכוש, היטל השבחה, מס שבח, ארנונה או כל מס אחר לרשויות.

בן זוג לעניין מס שבח

האם בני זוג נחשבים כמוכר אחד במס שבח?

כן, בני זוג נחשבים כמוכר אחד לצורך פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה למעט אם הם גרים בנפרד דרך קבע. גם ילדי בני הזוג שאינם נשואים ולא מלאו להם 18 נחשבים כמוכר אחד.

האם מס שבח מפריד נכסים של תא משפחתי עקב הסכם ממון?

לא, גם אם קיים הסכם ממון המשייך דירות מגורים לכל אחד מבני הזוג בנפרד מס שבח לא יכיר בזאת לצורך הפטור.

האם ידוע בציבור הינו בן זוג לעניין מס שבח?

כן, בפסק דין עליזה לבנון קבע בית המשפט כי ידוע בציבור הוא בן זוג לעניין מס שבח. כך שאם ידוע בציבור מוכר דירת מגורים הוא "בזבז" פטור ממס לבן זוגו. כיום בטופס הדיווח למס שבח (במש"ח) מצויין מיקום לציון עובדת היות ידוע בציבור.

האם העברת חלק מדירה אגב הסכם גירושין היא אירוע מס?

ס' 4א' לחוק קובע כי העברת זכויות במקרקעין הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם.

האם ידוע בציבור כולל בן זוג מאותו מין?

כן.

שיקולי מס במתנות בין קרובים

האם חל מס רכישה על העברה ללא תמורה של דירת מגורים מאדם לבן זוגו?

אם בני הזוג גרים ביחד באותה דירה קיים פטור ממס רכישה. פטור זה חל גם על ידועים בציבור.

האם חל מס רכישה על מתנה לאח?

קיים מס בשיעור של 1/3 מהמס הרגיל, אלא אם נתקבלו כתוצאה מויתור על עזבון.

האם עיסקת מתנה היא אירוע מס?

אם פלוני התחייב לתת במתנה זכות במקרקעין, הרי שלעניין חוק מס שבח האירוע חייב במס, גם אם לעניין חוק המקרקעין לא מדובר בעסקה.

אם הורים מימנו 50% מדירת ילדיהם האם זו עיסקת מתנה?

ס' 49ו'(ג) קובע כי קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, תיחשב כקבלת מתנה.

מהי תקופת צינון לצורך פטור?

מכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל במתנה פטורה ממס שבח, רק אם חלה תקופת צינון מעת קבלת המתנה או מעת שלמוכר מלאו 18 שנים, לפי המאוחר.

מהם תקופות צינון לצורך פטור במכירת דירה מזכה שהתקבלה במתנה?

אם הדירה לא שימשה למגוריו של המוכר אזי תקופת צינון של 4 שנים אם נותן המתנה אינו הורה ו- 3 שנים אם נותן המתנה הוא הורה.

אם הדירה שימשה למגוריו של המוכר אזי תקופת צינון של 3 שנים אם נותן המתנה אינו הורה

ואם נותן המתנה הוא הורה שנתיים אם המוכר אינו נשוי, ושנה אם המוכר נשוי או שהוא הורה יחיד.

האם הענקת חלק מדירה ,שהתקבלה בירושה, לאח או אחות מבזבזת פטור?

מתנה בין אחים מבזבזת פטור על פי ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין. לכן עדיף במקרה כזה להסתלק מירושה או לעשות הסכם ירושה בין האחים.

מהי מתנה?

קבלת 50% לפחות משווי הדירה במתנה בתוך 3 השנים שקדמו לרכישתה תיחשב כקבלתה במתנה.

שיקולי מס בעריכת צוואה

האם ניתן לתקן צוואה אחרי מות המוריש?

ס' 5(ג)(4) מורה כי ניתן לעשות הסכם בין היורשים לצוואה ולתקנה בהתאם להסכמות ביניהם. הסכם בין יורשים ניתן לעשות כל עוד לא נעשתה חלוקה ראשונה.

אם למוריש יש יותר מ- 2 דירות והוא מעוניין להורישם ל- 2 בניו. כיצד עדיף לציין זאת?

כדאי לייחד דירה לכל יורש. אם הדירות אינן שוות בערכן אפשר לומר שהאיזון ייעשה מתוך נכסים אחרים של העזבון.

האם חפצי אמנות פטורים ממס?

כל החפצים שהם לשימוש אישי לרבות חפצי אמנות פטורים ממס.

מה נחשב כנכסי עזבון?

נכסי עזבון כוללים בתוכם אך ורק את פרטת הנכסים ביום הפטירה. אם מצבת הנכסים משתנה בגלל ריביות והכנסות משכר דירה לדוגמא אזי כל מה שנצבר אחרי המוות אינו מהווה חלק מהעזבון.